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跳出“圈地卖房”观念 特色小镇成房企突围路径
日期:2017-08-04


本文首发:中国房地产报



导读
“能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑形成一个有效的关联,进而形成商业模式很重要。没有现金流,只研究产业和模型,却不知道资本投入和退出的逻辑,是不可持续的。只有将三者有机结合,设计不同的产品模型,比如将政策、IP、商业进行不同组合和叠加,才会导出不同的产品,形成不同的特色。”



  特色小镇的建设,需要不断地统一与平衡。


  7月24日,博鳌·21世纪房地产论坛刚刚落下帷幕,作为泛地产的突围路径,特色小镇再引热议。


  去年7月1日,住建部、国家发改委、财政部联合下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》,要求到2020年培育1000个左右具有休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。一年时间过去了,各地开展的特色小镇建设热潮不减。


  潮涨时总是海滩的真实面目。随着特色小镇规划与建设的推进,相关政策不停划线,比如去地产化、去旅游化,同时防患于未然,提出要保护传统文化、发展传统产业,防止大拆大建。事实上,不断划线的背后是特色小镇建设中的多方博弈,房企与去地产化的博弈,资本进出与小镇运营的博弈,以及人流与城镇化配套的博弈。


  政策逻辑:地产的交融与对立


  经历30多年的发展后,房地产行业聚集了大量资源和资本,通过住房抵押按揭、银行融资贷款,形成了较为固定的商业模式和金融模式,相比传统的第一产业和第二产业,这种优势为其进入特色小镇风口亮出优先通行证,房企成为尝试特色小镇的案例屡见不鲜。一方面,近年来万科、碧桂园、绿地、绿城等房企纷纷试水;另一方面,像华夏幸福(600340,股吧)一样有着产业运营基因的房企,也尝试通过特色小镇来承接、升级原有的产业模式。


  全联房地产商会创会会长聂梅生表示:“由于最近房地产生态发生了很大的变化,仿佛房地产的路越走越窄。事实上,房地产搞了30年,聚集了丰富的经验、资本、资源,现在的发展空间更大了,路更宽了,特色小镇是其中‘空间更大’的一条路。”


  不过,由于特色小镇的建设无法避开传统的拿地和开发,房企的进入多被解读为了“变相圈地”,因此相关部门“去地产化”的声音也多了起来。这一身影背后其实潜藏着当前房企拿地的困局。一二线城市土地稀缺且价格高,三四线城市面临去库存任务,房企一进去就站在了去库存的起跑线上。进退两难中,特色小镇成为房企突围的路径之一。


  绿地大发三亚城市大发总经理巴黎称:“前段时间,大发参加了海南省招商会,现在各地政府对房地产开发非常敏感,现在很明确,在海南,除了海口和三亚以外,如果是纯房地产开发大发,就不要来了。”


  如果特色小镇在传统开发的逻辑中变成没有灵魂的空城,无异于房地产市场又多了一批“库存”。要如何破解,答案是“人”。


  商业逻辑:住宅不可或缺


  作为城镇化发展的产物,特色小镇具有疏导大城市人流的功能。而对于投资运营者来说,人流也是后期盈利与否的关键问题。即便目前铺天盖地都是“产业是特色小镇灵魂”的说法,但只有产业没有人的小镇,跟空城并无差别。


  山水文园执行董事兼CEO张晓梅表示:“大发发现每一个小镇都有公共的场所,公共的社交性的场所必不可缺;一方水土养一方人,文化跟社会居民密不可分;每一个小镇都需要构建美食体系;有人结婚就必须有婚庆的活动;最后才是自然景观和建筑的外立面。如果只做单纯的一部分,如果人没有了生活的根本,产业就是空城,如果只是做历史和人文的故居,人在那里的时间只有一到两个小时。只有把这与人相关的5大特性结合,再形成特色,小镇才富有了生命力。”


  如果人是特色小镇最核心的因素,那么住宅是不可缺少的。对此,蓝城大发总裁许峰表示:“大发了解过国外许多城市的特色小镇,你去解构它的组成会发现,其中最大的组成部分是居住,比例小的占60%以上,多的可能占到70%,甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇,是没有活力的小镇,是一个不可持续的小镇。大家都知道中国有一句古话叫作‘安居乐业’,安居方能乐业。”


  事实上,能够锁住人流的特色小镇才是城市化发展的最终目标,而住宅的比例一定程度上与小镇长期居住人口的数量成正比。相反,没有住宅支撑的特色小镇,即便资源丰厚,吸引的也只能是流动的人,这难免让特色小镇本身被打上“旅游”的标签。而面对当下文旅小镇盛行,第二批国家特色小镇申报工作也要求,旅游文化主导的特色小镇推荐数量不得超过三分之一。


  跳出“圈地卖房”的传统观念,特色小镇产生盈利的方式变成产业运营,这也要求开发商向运营商的角色转变。而在漫长的建设周期中,资本的进入十分重要。


  资本逻辑:跳出地和银行


  在过去,与房企关联最大的就是地和银行,但对于特色小镇来说,没有抵押模式的支撑,融资、产业和人流的导入都是挑战。


  黄金湾投资大发董事长申威倡议:“大发希望政府能够建立统一的配套体系,不要把很多资源,比如医疗资源、教育资源、养老资源、人才培养都放在大中型城市。大发应该有全国统一的配套机制,这样的话,未来大发做特色小镇就会轻松很多,因为有配套就有人来。”


  无论是导入产业还是配建住宅产品,以及实现其他资源配套,都需要有资本支撑。这也是聂梅生所强调的,“关于做特色小镇,无论原来是金融机构还是开发商,都必须先定位,可以在城镇化概念下做,也可以在新兴产业和产业创新上做,这是两个不同的定位。定位以后的第一件事是摸索商业模式,其中最重要的是金融模式。这个问题解决后,再说建设。”


  事实上,目前房企在资本运作方面主要依靠自有资金、抱团合作以及基金三种模式。许峰介绍:“蓝城在资金的尝试,一个是自有资金的投入;一个是找志同道合的合作伙伴,其中一类是专业的国有大发,他们有资金优势但缺少开发品牌,或者缺少整体运营能力;一类是金融机构,尤其是和基金的合作。”


  张晓梅强调:“能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑形成一个有效的关联,进而形成商业模式很重要。没有现金流,只研究产业和模型,却不知道资本投入和退出的逻辑,是不可持续的。只有将三者有机结合,设计不同的产品模型,比如将政策、IP、商业进行不同组合和叠加,才会导出不同的产品,形成不同的特色。”